25 万亿存量房贷降息 9 月 25 日起正式实施，将会给借款人带来哪些实惠？

在民间呼吁半年多之后，中国人民银行终于在2023年8月31日定音存量房贷降息一事：9月25日起，商业银行可依法有序调整存量首套个人商业性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）。

仅一周时间，9月7日，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行等主要银行“不约而同”发布了“存量房贷利率”调整和操作细节。这意味着备受关注的存量房贷新政实施进入倒计时。

这次的让利是非常实在的：

利率上几乎都是按照政策下限直接压到最低；

而操作上流程上发布公告的银行基本都是批量下调，省掉了不确定的“自主协商”和申请的步骤；

最重要的是首套房，影响最大的大概还是六个钱包上车的伪中产阶层，而举债投资多套房的群体，则依旧要承担较高的利率。

这里可以大致算一下2019~2022年之前，全国平均利率的下调幅度，当时百城首套房的利率水平大概在5.2%~5.5%左右，在2022年中旬开始快速下调，下调的主要贡献是新增贷款加点的下调。我们以2019年10月为例，lpr为4.8%，百城首套房平均利率约为5.52%，那么平均加点大概就在72bp左右，后边的百城平均利率缓慢下跌，基本还是跟着lpr走的，意味着加点其实变化不大。比如2021年12月lpr为4.65%，首套房平均利率在5.2%左右，那么加点就是65bp，和2019年10月其实变化不大。

现在的各大银行公布的方案来看，基本都是按照政策下限，其中一线让利最少，我们这里大致看下平均的水平，如果普遍做到加点归0，那么意味着存量房贷利率的加点平均下调幅度在60/70bp左右，当然这个是根据百城平均加点大致推算的，也有推算平均80bp的。按照存量房贷的规模来看，大致能释放千亿规模的消费能力，已经算这救市一年以来少有的直接真金白银给居民部门的让利了。

合肥为例，2019年到2021年之家，首套房的贷款利率5.88%左右，由于银行体系锚定的是5.88%，当时不少人在lpr从4.8%下调到4.65%的时候，反而让加点高了15bp，总计可以做到123bp的加点，如果按照本轮的政策下限来执行，意味着加点可以下调100bp以上，政策让利幅度还是非常高的，比如有些人从5.53%（按lpr4.3%重新定价）的房贷利率，在9月25日，可以统一下调到4.2%，当时上车的，一个月几百块钱让利应该还是有的。

之前还把算法想复杂了，如果都按照lpr这个政策下限，除了一线，多数二线及以下城市，2019年10月~2022年5月14号的购房的，简单的做法就是把原来加点高于0的部分归零，而2022年5月15日之后的，加点高于-20的，统一调整到-20，差额就是获得的利率优惠，并且加点一旦重置，将直至贷款还完之前都不会改变，原则上只能向下调整，不能向上调整，成为一种长期的让利。

至于原因，很多文章都讨论过，所有政策试过了，协助高杠杆居民在去杠杆周期内降低风险是为数不多可以选择的工具，虽然不是最优的工具，总好过进一步试探居民杠杆极限，侧面也反映了，居民抗风险能力在经济增速放缓下基本接近极限，刺激政策失效不说，去杠杆周期再不让利不确定性只会更大。